Quelle est la fiscalité d’un LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ?

Publié le : 22 janvier 202418 mins de lecture

Investir dans la location meublée peut être une stratégie lucrative pour les particuliers souhaitant générer un revenu complémentaire grâce à la location de biens meublés. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre aux investisseurs une opportunité attrayante en matière de fiscalité, mais il est essentiel de comprendre les règles fiscales complexes qui s’appliquent à cette forme de location immobilière.

Que vous soyez un investisseur chevronné ou que vous envisagiez simplement de vous lancer dans le secteur de la location meublée, cet article vous guidera à travers les subtilités de la fiscalité du LMNP. Vous découvrirez les avantages fiscaux spécifiques associés à ce statut, les obligations déclaratives, les déductions fiscales possibles et les pièges à éviter. Vous serez ainsi mieux équipé pour prendre des décisions éclairées en matière d’investissement locatif meublé tout en optimisant votre situation fiscale.

Plongeons dans le monde de la fiscalité du LMNP pour en savoir plus sur la manière dont elle peut influencer votre rentabilité et vos projets d’investissement immobilier.

LMNP : Rappel des conditions pour être éligible

Pour être éligible au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) en France, il faut remplir certaines conditions. Voici un rappel des principales conditions à remplir pour bénéficier de ce statut :

  • Activité de Location Meublée : Vous devez exercer une activité de location meublée, c’est-à-dire louer un bien immobilier meublé destiné à l’habitation. Les biens meublés sont ceux qui sont équipés du mobilier et des équipements nécessaires à la vie courante (lits, tables, chaises, électroménager, etc.).LMNP : Rappel des conditions pour être éligible
  • Loyer Annuel Inférieur à 23 000 Euros (2022) : Pour être considéré comme un LMNP, vos revenus locatifs annuels provenant de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 euros (ce montant est susceptible d’être ajusté chaque année). Si vos revenus dépassent ce seuil, vous devrez opter pour le régime fiscal de la Location Meublée Professionnelle (LMP).
  • Revenus Locatifs Inférieurs aux Autres Revenus du Foyer Fiscal : Les revenus locatifs issus de la location meublée ne doivent pas représenter la majeure partie des revenus du foyer fiscal. En d’autres termes, vos autres revenus (salaires, pensions, etc.) doivent être plus élevés que vos revenus de location meublée.
  • Absence d’Inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) : Vous ne devez pas être inscrit au RCS en tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Cette inscription est réservée aux personnes qui exercent l’activité de location meublée de manière habituelle et lucrative.
  • Location Occasionnelle : Votre activité de location meublée ne doit pas être exercée de manière habituelle. Vous ne devez pas réaliser de manière régulière et continue des actes de gestion locative (comme la location saisonnière).
  • Régime Réel d’Imposition : Pour bénéficier des avantages fiscaux du LMNP, vous devez opter pour le régime réel d’imposition. Cela signifie que vous devrez déclarer l’ensemble de vos revenus et de vos charges réels dans votre déclaration fiscale.
  • Déclaration de Revenus LMNP : Vous devez remplir une déclaration spécifique pour déclarer vos revenus de location meublée en tant que LMNP.

Il est essentiel de comprendre ces conditions et de les respecter pour bénéficier du statut de LMNP et des avantages fiscaux qui y sont associés. Par ailleurs, il est recommandé de consulter un conseiller fiscal ou un expert-comptable spécialisé en immobilier pour vous assurer que vous répondez à toutes les exigences et pour optimiser votre situation fiscale dans le cadre du LMNP.

Comment bénéficier de la fiscalité avantageuse du statut LMNP ?

Fiscalité LMNP : si vous choisissez le régime micro BIC

Si vous choisissez le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), voici ce que vous devez savoir en matière de fiscalité :

  1. Plafond de Revenus : Sous le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs bruts. Cela signifie que vous ne déclarez que la moitié de vos revenus locatifs comme revenu imposable. Il n’y a pas de déduction des charges réelles.
  2. Plafond de Revenus pour le Micro-BIC : Pour être éligible au régime micro-BIC, vos revenus locatifs annuels (après application de l’abattement de 50 %) ne doivent pas dépasser :
    • 72 600 euros pour les locations meublées de tourisme (2022).
    • 176 200 euros pour les autres locations meublées (location étudiante, location à usage d’habitation principale, etc.) (2022).
  3. Déclaration de Revenus : Vous devez déclarer vos revenus locatifs issus de la location meublée dans la catégorie des BIC de votre déclaration de revenus annuelle.
  4. Cotisations Sociales : Sous le régime micro-BIC, vous n’êtes pas soumis aux cotisations sociales sur les revenus locatifs. Les cotisations sociales sont calculées sur la base de votre revenu imposable après abattement.
  5. Dépassement du Plafond : Si vos revenus locatifs dépassent le plafond applicable au régime micro-BIC, vous devrez alors opter pour le régime réel d’imposition. Sous le régime réel, vous pourrez déduire vos charges réelles (amortissement, frais d’entretien, taxes foncières, etc.), ce qui peut être avantageux si vos charges sont élevées.
  6. Option pour le Régime Réel : Vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel dès le départ, même si vos revenus locatifs sont inférieurs au plafond du micro-BIC. Cette option peut être intéressante si vous avez des charges significatives à déduire.

Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel dépend de vos revenus locatifs, de vos charges et de votre situation financière. Il est recommandé de faire une analyse approfondie avec un conseiller fiscal ou un comptable pour déterminer le régime fiscal le plus avantageux pour votre activité de location meublée en tant que LMNP. Une fois que vous avez opté pour l’un ou l’autre de ces régimes, la décision est généralement valable pour une durée de deux ans.

Fiscalité LMNP : si vous choisissez le régime réel

Si vous choisissez le régime réel en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), voici ce que vous devez savoir en matière de fiscalité :

  • Déduction des Charges Réelles : Sous le régime réel, vous avez la possibilité de déduire l’ensemble de vos charges réelles liées à votre activité de location meublée. Cela comprend notamment les frais d’acquisition du bien, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les frais de gestion, les assurances, les dépenses d’entretien, les taxes foncières, les amortissements, etc.
  • Amortissement : L’un des avantages significatifs du régime réel est la possibilité d’amortir le coût du bien immobilier et du mobilier sur une période déterminée. L’amortissement est une déduction comptable qui permet de réduire le revenu imposable, même si aucune dépense réelle n’a été effectuée.
  • Revenu Imposable : Votre revenu imposable est calculé en soustrayant l’ensemble des charges déductibles de vos revenus locatifs bruts. Le résultat de cette opération représente votre bénéfice imposable.
  • Déclaration de Revenus : Vous devez déclarer vos revenus locatifs et vos charges déductibles dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) de votre déclaration de revenus annuelle.
  • Cotisations Sociales : Sous le régime réel, vous êtes soumis aux cotisations sociales sur votre bénéfice imposable. Ces cotisations sociales peuvent représenter une charge supplémentaire par rapport au régime micro-BIC, où les cotisations sont calculées sur la base d’un abattement forfaitaire.
  • Option Irrévocable : Une fois que vous avez opté pour le régime réel, cette option est généralement irrévocable pour une durée de deux ans. Vous ne pourrez pas revenir au régime micro-BIC pendant cette période.
  • Suivi Comptable Rigoureux : Le régime réel exige une gestion comptable et administrative plus rigoureuse. Vous devrez tenir des comptes précis et conserver tous les justificatifs de dépenses pour prouver la déduction des charges.

Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel dépend de divers facteurs, notamment le montant de vos revenus locatifs, vos charges, vos objectifs fiscaux et votre situation personnelle. Le régime réel peut être avantageux si vous avez des charges significatives à déduire, notamment des amortissements, mais il exige également une gestion plus complexe. Il est donc essentiel de consulter un professionnel de la comptabilité ou un conseiller fiscal pour évaluer la meilleure option en fonction de votre situation spécifique.

Fiscalité LMNP : la fiscalité avec la loi Censi-Bouvard

La fiscalité du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) en vertu de la loi Censi-Bouvard concerne spécifiquement les investissements dans des résidences de services, telles que les résidences pour étudiants, les résidences pour seniors ou les établissements de santé. Voici comment fonctionne la fiscalité LMNP avec la loi Censi-Bouvard :

1. Réduction d’Impôt : La principale caractéristique de la loi Censi-Bouvard est l’octroi d’une réduction d’impôt sur le revenu à l’investisseur LMNP qui investit dans une résidence de services neuve ou en état futur d’achèvement. Cette réduction d’impôt est calculée sur une partie du prix de revient du bien immobilier, dans la limite d’un plafond spécifique.

2. Taux de Réduction d’Impôt : Le taux de réduction d’impôt est de 11 % du prix de revient du bien pour les investissements réalisés en 2022. Ce taux est applicable pendant 9 ans à compter de la date d’achèvement de la résidence de services.

3. Durée de l’Engagement : Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence de services. La location doit être assortie de services para-hôteliers, tels que la fourniture de petits déjeuners, l’entretien des parties communes, la réception, etc.

4. Plafonnement des Loyers : La loi Censi-Bouvard prévoit un plafonnement des loyers que l’exploitant peut demander aux résidents. Les loyers sont plafonnés en fonction de la localisation géographique de la résidence de services. Ce plafonnement vise à garantir l’accessibilité financière des logements aux locataires.

5. Récupération de la TVA : L’investisseur LMNP peut également récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien immobilier, ce qui réduit le coût total de l’investissement. Cependant, il s’engage à restituer la TVA si le bien est revendu avant la fin de la période d’engagement de 20 ans.

6. Revenus Fonciers : Les revenus locatifs perçus par l’investisseur LMNP sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont donc soumis à l’impôt sur le revenu, mais l’investisseur peut déduire ses charges et amortissements pour réduire son revenu imposable.

7. Amortissement du Bien : L’investisseur LMNP sous le régime Censi-Bouvard peut amortir le coût du bien immobilier (hors terrain) sur une période de 30 ans. Cet amortissement réduit le revenu imposable et peut entraîner une imposition réduite.

Il est essentiel de noter que la fiscalité LMNP avec la loi Censi-Bouvard s’applique spécifiquement aux investissements dans des résidences de services neuves ou en état futur d’achèvement, et elle comporte des règles et des avantages fiscaux particuliers. Avant de décider d’investir sous ce régime, il est recommandé de consulter un conseiller fiscal ou un expert en gestion de patrimoine pour évaluer si cette option convient à votre situation financière et à vos objectifs d’investissement.

Fiscalité LMNP : la fiscalité des plus-values en cas de vente ?

La fiscalité des plus-values en cas de vente d’un bien en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) dépend de plusieurs facteurs, notamment la nature de la cession, la durée de détention du bien, et la fiscalité que vous avez choisie (régime micro-BIC ou régime réel). Voici un aperçu de la fiscalité des plus-values pour les ventes de biens LMNP :

1. Cession d’un Bien Utilisé dans le Cadre de l’Activité LMNP :

  • Si vous vendez un bien immobilier meublé qui a été utilisé dans le cadre de votre activité LMNP (par exemple, une location meublée), la plus-value réalisée est considérée comme une plus-value professionnelle. Elle est imposée comme une partie de votre revenu.
  • La durée de détention du bien n’a généralement pas d’importance dans ce cas, car il s’agit d’une plus-value professionnelle.
  • Vous pouvez déduire les amortissements pratiqués sur le bien de la plus-value, ce qui peut réduire l’impact fiscal.

2. Cession d’un Bien Utilisé à des Fins Personnelles :

  • Si vous vendez un bien immobilier meublé qui n’a pas été utilisé dans le cadre de votre activité LMNP, la plus-value est généralement considérée comme une plus-value immobilière.
  • La durée de détention du bien peut avoir une incidence sur le taux d’imposition de la plus-value immobilière. Les plus-values réalisées après une détention de plus de 22 ans peuvent bénéficier d’un abattement pour durée de détention.
  • Vous pouvez également bénéficier d’un abattement fixe pour la vente de biens meublés de tourisme (résidences de tourisme classées) sous certaines conditions.
  • La plus-value immobilière est généralement soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières, qui varie en fonction de la durée de détention et des taux d’imposition en vigueur au moment de la vente.
  • La CSG et la CRDS sont également applicables sur la plus-value immobilière.

La fiscalité des plus-values immobilières est complexe et peut varier en fonction de votre situation personnelle, de la nature de la cession et des lois fiscales en vigueur. Il est essentiel de consulter un conseiller fiscal ou un expert en gestion de patrimoine avant de vendre un bien en tant que LMNP pour comprendre les implications fiscales spécifiques à votre situation et pour optimiser votre stratégie fiscale. Les règles fiscales peuvent évoluer, il est donc important de rester informé des dernières dispositions légales en vigueur.

Fiscalité LMNP : récapitulatif des avantages et des inconvénients

Voici un récapitulatif des avantages et des inconvénients de la fiscalité en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) en France :

Avantages de la Fiscalité LMNP :

  • Réduction d’Impôt Censi-Bouvard : Si vous investissez dans une résidence de services éligible, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt grâce au dispositif Censi-Bouvard.
  • Amortissement Déductible : Sous le régime réel, vous pouvez amortir le coût du bien immobilier et du mobilier, ce qui réduit votre revenu imposable.
  • Déductions des Charges Réelles : Vous pouvez déduire les charges réelles liées à votre activité LMNP, ce qui peut réduire considérablement votre revenu imposable.
  • Flexibilité de Gestion : Vous avez la possibilité de gérer directement votre bien ou de le confier à un gestionnaire, offrant ainsi une flexibilité dans la gestion de votre investissement.
  • Location Meublée et Revenu Supplémentaire : La location meublée peut générer un revenu locatif plus élevé par rapport à la location nue, ce qui peut augmenter vos rendements.
  • Possibilité d’investir dans des Résidences de Services : Vous pouvez investir dans des résidences de services telles que les résidences pour étudiants, les résidences pour seniors ou les établissements de santé, offrant une diversification d’investissement.

Inconvénients de la Fiscalité LMNP :

  • Engagement de Location : Vous devez vous engager à louer le bien pendant une période minimale, généralement de 9 ans ou plus, pour bénéficier des avantages fiscaux.
  • Complexité Administrative : Le régime réel exige une gestion comptable rigoureuse et la tenue de documents précis, ce qui peut être complexe et chronophage.
  • Imposition des Plus-Values : Les plus-values immobilières peuvent être soumises à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les plus-values immobilières, selon la nature de la cession et la durée de détention du bien.
  • Cotisations Sociales : Les revenus tirés de la location meublée sont soumis aux cotisations sociales, ce qui peut réduire votre rendement net.
  • Coûts d’Investissement Initial : L’investissement initial dans un bien meublé peut être plus élevé en raison des coûts liés à l’ameublement et à l’équipement.
  • Risque de Vacance Locative : Comme pour toute location, il existe un risque de vacance locative, ce qui peut entraîner une perte de revenus.
  • Contraintes Réglementaires : Les locations meublées sont soumises à des règlements spécifiques en matière de meubles et d’équipements, ce qui peut impliquer des coûts et des contraintes.

Il est important de prendre en compte ces avantages et inconvénients lors de la décision d’investir en tant que LMNP. La fiscalité LMNP peut être avantageuse pour de nombreux investisseurs, mais il est essentiel de comprendre les règles fiscales spécifiques et de consulter un professionnel du droit ou un conseiller fiscal pour optimiser votre stratégie d’investissement en fonction de votre situation financière et de vos objectifs.

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