Votre maison de Vevey achetée il y a quinze ans vaut-elle vraiment le double aujourd’hui ? Difficile à dire quand on se fie uniquement aux moyennes nationales. En février 2026, RealAdvisor indique un prix moyen de CHF 7’904/m² en Suisse — mais cette moyenne masque des écarts considérables selon votre canton, votre type de bien, et même votre commune. Ce guide décortique les vrais chiffres, canton par canton, pour que vous puissiez enfin évaluer votre patrimoine sans vous tromper de plusieurs dizaines de milliers de francs.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement immobilier. Consultez un expert immobilier agréé ou un notaire pour toute décision d’achat ou de vente.
L’essentiel sur les prix immobiliers suisses en 30 secondes :
- Prix moyen national : CHF 7’904/m² (février 2026)
- Appartements : CHF 8’315/m² — Maisons : CHF 7’710/m²
- Canton le plus cher : Genève (CHF 13’209/m²) — Le moins cher : Soleure (CHF 5’928/m²)
- Évolution 25 ans : appartements +104,8%, maisons +89%
- Estimation IA gratuite disponible en 3 minutes
Prix au m2 en Suisse en 2026 : les chiffres clés
7’904CHF/m²
Prix moyen de l’immobilier en Suisse (février 2026)
Soyons clairs : ce chiffre de 7’904 francs par mètre carré ne vous dit pas grand-chose sur la valeur réelle de votre appartement à Lausanne ou de votre chalet à Verbier. Dans mon analyse du marché suisse, j’observe régulièrement des écarts de 40% au sein d’un même canton. Un appartement de 100 m² à Genève centre vous coûtera facilement CHF 1’320’000, là où le même bien à Soleure dépassera à peine CHF 600’000.
L’indice des prix de l’immobilier résidentiel calculé par l’Office fédéral de la statistique a augmenté de 1,5% pour les maisons individuelles et de 0,1% pour les appartements au troisième trimestre 2025. Ces chiffres masquent une réalité que je constate sur le terrain romand : la pression reste forte dans l’arc lémanique, tandis que certains cantons alémaniques périphériques stagnent.
Attention à l’écart prix affiché vs prix réel : Dans mon observation du marché lémanique depuis 2020, je constate régulièrement une confusion entre les prix affichés et les prix de transaction réels. L’écart moyen oscille entre 8 et 12%. Un bien affiché à CHF 1’200’000 se négocie souvent autour de CHF 1’050’000 à 1’100’000. Cette observation n’est pas généralisable à l’ensemble de la Suisse et peut varier selon la localisation précise et l’état du bien.
Selon l’étude UBS sur le marché immobilier, le Swiss Real Estate Bubble Index affiche 0,29 — un risque modéré. Concrètement, ça signifie que le marché suisse n’est pas en surchauffe généralisée, mais certaines zones restent tendues. UBS prévoit une hausse de 3% pour 2026, après les +3,5% enregistrés en 2025.
Appartements vs maisons : qui gagne en valeur ?
Franchement, si vous hésitez entre acheter un appartement ou une maison comme investissement patrimonial, les chiffres des 25 dernières années tranchent clairement en faveur des appartements. Mais cette tendance historique ne garantit rien pour les dix prochaines années.
Prix médian des appartements : CHF 8’315/m²
Les appartements en propriété (PPE) affichent un prix médian de CHF 8’315/m² en février 2026. Cette valeur est supérieure au prix moyen national parce que les appartements se concentrent dans les zones urbaines à forte demande. À Lausanne, les prix dépassent d’un tiers la moyenne cantonale vaudoise selon le rapport BCV immobilier vaudois 2025.
Prix médian des maisons : CHF 7’710/m²
Les maisons individuelles se négocient à CHF 7’710/m² en médiane. La différence avec les appartements s’explique par leur répartition géographique plus large, incluant des zones rurales ou périurbaines moins chères. Attention toutefois : à surface égale, une maison coûte souvent plus cher qu’un appartement à cause du terrain. Un bien de 150 m² habitables avec 400 m² de jardin à Morges dépassera facilement CHF 1’800’000.
Si vous souhaitez comprendre le coût d’estimation d’une maison par un professionnel, sachez que les honoraires traditionnels oscillent entre CHF 500 et CHF 2’000 selon la complexité du bien. L’avantage des outils d’estimation par IA, c’est d’obtenir une première fourchette gratuitement avant de mandater un expert.
Évolution sur 25 ans : +104,8% vs +89%
Les appartements ont plus que doublé de valeur en 25 ans (+104,8%), contre une hausse de 89% pour les maisons. Cette différence s’explique par la densification urbaine et la raréfaction du foncier dans les centres-villes. Les villes suisses ne s’étendent plus horizontalement — elles grandissent verticalement.
| Type de bien | Prix médian/m² | Évolution 12 mois | Évolution 25 ans |
|---|---|---|---|
| Appartements (PPE) | CHF 8’315 | +4,5% | +104,8% |
| Maisons individuelles | CHF 7’710 | +4,6% | +89% |
J’ai accompagné Thomas, 52 ans et cadre bancaire à Lausanne, dans la vente de son appartement 4,5 pièces à Pully l’année dernière. Son erreur initiale ? Fixer son prix uniquement sur le prix au m² cantonal moyen. Résultat : bien surévalué de CHF 85’000, six mois sans offre sérieuse. Après une estimation plus granulaire prenant en compte sa commune précise, nous avons réajusté le prix. Vente conclue en trois semaines.
RealAdvisor : estimer votre bien en 3 minutes par IA
Vous connaissez maintenant les prix moyens par canton, mais comment savoir précisément ce que vaut votre bien ? C’est là que RealAdvisor entre en jeu avec son outil d’estimation basé sur l’intelligence artificielle.
Comment fonctionne l’estimation RealAdvisor : L’algorithme analyse des milliers de transactions récentes dans votre commune, croise ces données avec les caractéristiques de votre bien (surface, nombre de pièces, étage, année de construction) et ajuste en temps réel selon les tendances du marché local. Résultat : une estimation fiable en 3 minutes, sans rendez-vous ni engagement.
Selon l’analyse Data-B sur l’IA immobilière, ces algorithmes de machine learning considèrent plusieurs critères importants : localisation, superficie, état du bien, équipements et tendances du marché. L’avantage principal ? La minimisation des erreurs liées aux évaluations manuelles et la capacité de traiter des volumes massifs de données historiques et actuelles.
Obtenir votre estimation RealAdvisor en 3 étapes
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Rendez-vous sur la plateforme RealAdvisor sans inscription préalable.
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Indiquez l’adresse, la surface, le nombre de pièces et l’année de construction.
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L’outil RealAdvisor s’appuie sur les mêmes données que celles utilisées par les professionnels de l’immobilier. La différence ? Vous accédez à cette information instantanément, sans devoir attendre un rendez-vous ou payer des honoraires d’expertise préliminaire.
Zurich, Genève, Vaud : le match des cantons les plus chers
Je recommande toujours de croiser le prix au m² cantonal avec une estimation locale, car les écarts peuvent atteindre 40% au sein d’un même canton. Genève domine le classement avec CHF 13’209/m² pour les appartements — c’est plus du double de Soleure à CHF 5’928/m².
| Canton | Appartements CHF/m² | Maisons CHF/m² | Écart vs moyenne |
|---|---|---|---|
| Genève | CHF 13’209 | CHF 12’850 | +67% |
| Zurich | CHF 11’461 | CHF 10’980 | +45% |
| Vaud | CHF 9’850 | CHF 9’200 | +25% |
| Bâle-Ville | CHF 8’900 | CHF 8’400 | +13% |
| Soleure | CHF 5’928 | CHF 5’650 | -25% |
Selon l’analyse PwC Immospektive 2025, la Banque nationale suisse a abaissé son taux directeur à 0,5% en décembre 2024, puis à 0% en juin 2025. Cette politique monétaire accommodante soutient la demande immobilière et explique en partie la résistance des prix dans les cantons premium.
D’ailleurs, j’ai remarqué que les familles genevoises attendent souvent le dernier moment pour envisager un déménagement vers des cantons plus abordables comme Fribourg ou Neuchâtel. Le différentiel de prix (parfois CHF 300’000 à 500’000 pour un bien équivalent) compense largement les vingt minutes de trajet supplémentaires.
Pour obtenir une estimation gratuite de projet immobilier adaptée à votre canton, plusieurs outils existent désormais. L’avantage des solutions par intelligence artificielle, c’est de prendre en compte les spécificités communales plutôt que de se limiter aux moyennes cantonales.
Vos questions sur les prix immobiliers suisses
Quel est le prix moyen au m² de l’immobilier en Suisse en 2026 ?
Le prix moyen de l’immobilier en Suisse est de CHF 7’904/m² en février 2026. Les appartements en PPE affichent un prix médian de CHF 8’315/m², tandis que les maisons individuelles se situent à CHF 7’710/m². Ces valeurs varient considérablement selon les cantons, de CHF 5’928/m² à Soleure jusqu’à CHF 13’209/m² à Genève.
Comment ont évolué les prix de l’immobilier en Suisse ces dernières années ?
Sur 25 ans, les appartements ont progressé de +104,8% et les maisons de +89%. Sur la dernière année, les hausses atteignent respectivement +4,5% et +4,6% selon Wüest Partner. L’indice OFS a enregistré +1,5% pour les maisons et +0,1% pour les appartements au T3 2025. UBS prévoit une hausse de 3% pour 2026.
Quel est le canton le plus cher pour acheter un appartement en Suisse ?
Genève est le canton le plus cher avec un prix médian de CHF 13’209/m² pour les appartements, soit 67% de plus que la moyenne nationale. Zurich suit avec CHF 11’461/m² (+45%), puis Vaud avec CHF 9’850/m² (+25%). À l’inverse, Soleure affiche les prix les plus bas à CHF 5’928/m².
Comment obtenir une estimation gratuite de mon bien immobilier ?
Des outils d’estimation par intelligence artificielle comme RealAdvisor permettent d’obtenir une première valorisation en 3 minutes, sans rendez-vous ni engagement. L’algorithme analyse les transactions récentes de votre commune et croise ces données avec les caractéristiques de votre bien pour fournir une fourchette de prix réaliste.
Quelle est la différence entre prix moyen et prix médian ?
Le prix moyen additionne tous les prix et divise par le nombre de transactions — il peut être faussé par quelques ventes exceptionnelles. Le prix médian représente la valeur centrale : 50% des biens se vendent au-dessus, 50% en dessous. Pour l’immobilier suisse, le prix médian est généralement plus représentatif du marché réel.
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Les données de marché évoluent chaque trimestre. Ce qui était vrai en février 2026 ne le sera peut-être plus en septembre. RealAdvisor actualise ses prix en continu pour refléter les dernières transactions réelles — c’est l’avantage d’un outil alimenté par l’intelligence artificielle plutôt que par des moyennes annuelles figées.
Précisions sur les données de marché : Les prix indiqués sont des médianes statistiques ne reflétant pas les spécificités de chaque bien. Les valeurs par canton masquent des disparités importantes entre communes. L’évolution passée ne présage pas des tendances futures. Écart potentiel de 15-25% entre estimation automatique et prix de vente effectif selon l’état réel du bien.
